Tko želi graditi višemilijunski 3u1 objekat u središtu grada, zašto se susjedi bune, i što kaže Grad

Kristina Perić
Autor 2.6.2022. u 12:16

Tko želi graditi višemilijunski 3u1 objekat u središtu grada, zašto se susjedi bune, i što kaže Grad

U središtu Mostara, neposredno uz Park Zrinjevac u planu je izgradnja Stambeno poslovnog objekta Park. Kako je navedeno u idejnom projektu, kojem smo u posjedu predviđena je gradnja prizemlja sa šest nadzemnih i pet podzemnih etaža sa ukupnom bruto površinom od 29.488,00 m2, visine 25 m’ i dubine 17,5 m’. Površina parcele je oko 3900 m2.

Piše: Kristina Perić/Hercegovina.info

Park centar bi se sastojao od tri objekta, a nalazio bi se tik uz šetalište, odnosno park Zrinjevac, razvidno je iz projekta. Najistureniji dio objekta (špic) bio bi 25 metara visok, a čak 17 i pol metara ispod zemlje.

Kako su u ovom dijelu mahom obiteljske kuće, ali i vrijedni objekti iz austrougarskih vremena, stanari žele da se gradnja uskladi sa stilom gradnje u ovom dijelu Grada, a projekt reducira. Vlasnici kuća iz Ulice kneza Mihajla Viševića Humskog, te Nikole Šubića Zrinjskog koji se protive planiranoj izgradnji tri objekta u njihovu susjedstvu pod nazivom Stambeno poslovni objekt ‘Park centar’ Gradu Mostaru poslali su i očitavanje, koje su vlasnici kuća u nizu i potpisali.

 Očitovanje stanara 

U očitovanju na gradnju objekta ‘Park centar’ na lokaciji k.č. 405/3 k.o. Mostar II pišu da nakon uvida u dostavljenu stručnu ocjenu broj SP/K-1-/22 od 16. 02. 2022. potpisanu od strane Marijana Antunovića, predsjednika Povjerenstva za davanje stručne ocjene i idejni projekt izrađen od strane ARS Studio R d.o.o. Mostar smatraju kako predviđeni stambeno-poslovni objekt pod nazivom „Park Centar“ odstupa od svih mogućih kriterija za gradnju na predmetnoj lokaciji, te da su upitne i zakonske pretpostavke za realizaciju te investicije.

„Lokacija se nalazi u samom srcu grada Mostara u dijelu u kojem objekti stanovanja uz prizemlje nemaju  više od  dvije etaže, dok je predmetnim idejnim projektom predviđena izgradnja objekta koji uz prizemlje ima šest nadzemnih i pet podzemnih etaža. Nadalje, kompletno područje uokvireno u prostor koji čine Rektorat (Rondo) – Šetalište –Sveučilišna knjižnica – Stara gimnazija –Vijećnica – Dom zdravlja – Napretkov konvikt – Ulica M.V. Humskog (Liska) – Rondo, predstavlja povijesni urbanističko-arhitektonski dio iz vremena Austrougarske sa secesijskom arhitekturom i kao takvo predstavlja vrijedno arhitektonsko i povijesno naslijeđe grada Mostara. Niti jedan objekt koji se gradio nakon posljednjeg rata nije izlazio iz gabarita P+2 jer se dobro vodilo računa o očuvanju ovog dijela grada i uklapanju u postojeći urbanistički okvir“, navode dalje stanari.

Ističu da je nevjerojatno: „da takozvano Povjerenstvo za davanje stručne ocjene napiše da se objekt uklapa u postojeći arhitektonski izgled prostora iako je evidentno da je takva ocjena apsurdna i ukazuje da se ovdje radi o bezočnoj devastaciji središta grada s ciljem ostvarivanja astronomske materijalne koristi investitora u čemu im gradske institucije, izdavanjem nestručnih i nezakonitih dokumenata pomažu, a odgovorne osobe postaju suučesnici, ne samo u urbicidu nego i u izvršenju kaznenih djela“.

„Ova ‘stručna ocjena’ ne poštuje pravila struke, a ne poštuje ni legislativu koja uređuje ovu oblast, osnovne propise pa čak ni tehničke aspekte kojima je reguliran sadržaj ovakvog akta. U cijelosti se protivimo izgradnji objekta koji svojim gabaritima izlazi iz svih stručnih, zakonskih i  racionalnih kriterija. Smatramo kako objekt na navedenoj lokaciji treba imati gabarite koji se realno uklapaju u urbanističke i prometne okvire predmetnog područja“, mišljenja su stanari okolnih kuća. Po njima predmetni objekt devastira prostor, a zaštita urbanog standarda nije poštivana.

Stanari – susjedi koji imaju objekte na susjednim parcelama smatraju kako će objekt navedenih gabarita i namjene nepovratno narušiti kvalitetu života.

“Smatramo kako je bilo neophodno provesti zakonom propisani postupak izmjene plana, uključiti stručnu i opću javnost, javna poduzeća kao i sve ostale sudionike koji trebaju dati svoj doprinos u definiranju izmjena u prostoru. Ne može se stručnim ocjenama u samom središtu grada s povijesnim ambijentalnim karakteristikama vršiti pojedinačna intervencija u cilju zadovoljenja maksimalističkih komercijalnih zahtjeva investitora. Gradsko vijeće Mostara je 2010 donijelo odluku o izradi izmjene plana za ovaj obuhvat. Taj postupak nije obustavljen niti jednom odlukom Gradskog vijeća. Ne postoji zakonska osnova za angažman Povjerenstva i izradu ‘stručne ocjene’ ako navedeni postupak nije okončan. Ne smiju pojedinačne izmjene i pogodovanje investitorima postati praksa kao i da se pristupa izmjenama plana na pojedinim parcelama, a ne u određenim zonama – obuhvatima“, nadalje navode stanari iz Ulice kneza Mihajla Viševića Humskog, te Nikole Šubića Zrinjskog.

Dodaju da se u ovom slučaju moralo ući u redoviti postupak donošenja provedbenih planova osobito za užu urbanu zonu, odnosno okončati započetu aktivnost na izmjenama plana poštivajući relevantne zakonske odredbe, a stajališta su da se ‘stručna ocjena’ u cijelosti svodi na citiranje tehničkih podataka i elementa idejnog projekta bez ikakvog kritičkog osvrta na zahtjeve investitora, a kamo li postupanje prema propisima i pravilima struke.

Ističu da su spremni i na upravne i sudske postupke s ciljom zaštite vlastitih interesa.

„Idejnim projektom je predviđena izgradanja pet podzemnih etaža sa 428 parking mjesta. Ne ulazeći u sigurnosne elemente izgradnje i funkcioniranja ovog ogromnog parking prostora cirkulacija prometa prema Ulici kneza Mihajla Viševića Humskog za ovaj mastodontski objekt postaje apsurdna i realno neodrživa. To je još jedan argument za protivljenje izgradnji ovolikog objekta koji bi neminovno ugrozio kvalitetu življenja na postojećoj lokaciji i obezvrijedio naknadu za pogodnost (rentu) koja je plaćena pri ishođenju građevinskih dozvola za objekte sadašnjih susjeda, stanara. U zakonskom smislu, ne postoji mogućnost da Povjerenstvo odredi rješavanje u upravnom postupku bilo kojeg elementa vezanog za izdavanje urbanističke suglasnosti.  Ono je svjesno da prometno priključenje ovolikog objekta sa 428 parking mjesta ne zadovoljava ni minimum standarda, pa u točki 9. navodi kako će kolski i pješački pristup  biti predmet posebnog upravnog postupka. Upitno je postoje li validni vatrogasni pristupi definirani sukladno Pravilniku za vatrogasne pristupe i prolaze za objekte ove visine“, navodi se dalje u očitovanju stanara.

Strahuju da bi iskopom podzemne etaže njihove kuće mogle biti uzdrmane, navode da im se ugrožava i ograničava kvaliteta života smanjenjem osunčanosti, te da objekt nije dovoljno udaljen od susjednih.

Traže da se o ovom projektu očituje, putem stručnog mišljenja, i Zavod za zaštitu kulturno – povijesne baštine HNŽ imajući u vidu kako se radi o središtu grada Mostara s povijesnim urbanističko-arhitektonskim značajkama gdje treba uzeti u obzir i peticiju građana koja je podnesena  pod nazivom „Ambijentalna cjelina Rondoa u Mostaru“ br. 09-35-179/2007-1 od 10.10.2007. godine. Smatraju da je svojom „stručnom ocjenom“ Povjerenstvo prekršilo zakone i propise kojima se reguliraju zahvati u prostoru.

Grad Mostar o projektu – sve po zakonu

U Gradu pak tvrde potpuno dijametralno suprotno, između ostalog da je gradnja ovdje moguća, susjedi uključeni u cijeli postupak, a Povjerenstvo dalo zakonitu ocjenu.

„Uvidom u važeće prostorno-planske dokumente i to prostorni plan općine Mostar („Sl. Glasilo općine Mostar“ broj 11/90, „Sl. Glasnik Grada Mostara“ broj 7/09, 16/10 i 11/12), utvrđeno je da se građevinska parcela na kojoj je planirana tražena intervencija nalazi u zoni centralne gradske funkcije sa utvrđenim režimom građenja I stupnja (R1), gdje se građenje vrši u skladu sa Regulacijskim planom ili Urbanističkim projektom (detaljnim planovima). Kako za navedeni lokalitet nije donesen detaljni planski dokument (Regulacijski plan ili Urbanistički projekt), to se gradnja, sukladno članku 49. Zakona o prostornom uređenju („Narodne novine Hercegovačko-neretvanske županije broj 4/04 i 4/14), odobrava na temelju Stručne ocjene povjerenstva za davanje stručne ocjene“, navodi su odgovoru Odjela za urbanizam Grada Mostara.

Podsjećaju da je navedenim članom Zakona propisano da su temelj za izdavanje urbanističke saglasnosti dokumenti prostornog uređenja predviđeni članom 8. i 9. ovog Zakona.

„Ako dokumenti prostornog uređenja iz stava 2. ovog člana nisu doneseni, Ministarstvo odnosno služba za upravu jedinica lokalne samouprave, nadležni za poslove prostornog uređenja, donijet će rješenje o urbanističkoj suglasnosti na osnovu stručne ocjene povjerenstva kojeg imenuje Skupština županije odnosno predstavničk tijelo jedinice lokalne samouprave ili stručne ocjene organizacije koju ova tijela ovlaste za davanje stručne ocjene. Povjerenstvo, odnosno organizacija iz stava 3. ovog člana provjerava je li zahtjev usaglašen sa dokumentima prostornog uređenja šireg područja, zakonima koji neposredno ili posredno uređuju odnose u prostoru i propisima donesenim na osnovu tih zakona. Stručna ocjena iz stavka 3. ovog člana sadrži sve elemente neophodne za utvrđivanje urbanističko-tehničkih i drugih uvjeta izgradnje i korištenja građevine, odnosno vršenja drugih zahvata u prostoru”, istaknuli su.

Nadalje navode da je Stručno povjerenstvo temeljem čl. 49. Zakona o prostornom uređenju („Narodne novine Hercegovačko-neretvanske županije broj 4/04 i 4/14), čl.3.st.1.Odluke Visokog predstavnika o uspostavljanju Povjerenstva za davanje stručnih ocjena („Službeni glasnik  Grada Mostara“  br.15/06), čl.2. st.3. Rješenja Gradskog vijeća o imenovanju stručnog povjerenstva („Službeni glasnik  Grada Mostara“  br.18/21) na sjednici održanoj 11.02.2022. donijelo zaključak i Stručnu ocjenu za izgradnju stambeno-poslovnog objekta na navedenom lokalitetu.

„Povjerenstvo sačinjeno isključivo od strane stručnih osoba iz oblasti tehničkih znanosti, te osoba aktivno uključenih u praktično djelovanje, donijelo je pozitivnu stručnu ocjenu za izdavanje urbanističke suglasnosti prema dostavljenom idejnom projektu koji je u skladu s nevedenim elementima za stručnu ocjenu… Sve je detaljno regulirano navedenom ocjenom. Ista je donesena sagledavajući cjelovit prostor, prometno rješenje, rješenje prometa u mirovanju, kao i sam objekt, koji je projektiran da se uklapa u zatečeni arhitektonski ambijent, te imajući u vidu da se gradi u zoni u kojoj je ova gradnja dozvoljena“, navode iz Odjela za urbanizam Grada Mostara. 

Ističu i da su susjedi uključeni u postupak davanja suglasnosti uz ustupanje potpune projektne dokumentacije (kopija stručne ocjene i Idejni projekt na CD-u) , te pozivom na sastanak na kojom je prezentiran cjelokupan projekt od strane samog projektanta. Na sastanku su imali priliku postaviti pitanja ,a odgovori su dati sa posebnim osvrtom na svaku pojedinu susjednu parcelu.

Također svi su se u ostavljenom dodatnom roku i pismeno očitovali što je ponovno poslano  Povjerenstvu na razmatranje i izdavanje Stručnog mišljenja. Upitani jesu li za mišljenje pitani vlasnici objekata preko puta Šetališta, vlasnici objekata u samom parku kažu da su uključeni i susjedi sa nasuprotne strane Ulice Nikola Šubić Zrinjski.

Grad tvrdi da se Park centar uklapa

Upitani kako se 25 metara visoki objekt uklapa u okruženje (u okolini kuće iz dobra austrougarske su na maksimalno tri kata) napominju da se objekt sastoji od 3 bloka.

„Dva bloka, koja su fizički odijeljena, prateći ritam ulice, imaju visinu od 15,90 m, i isti su poziconirani na uličnoj fasadi prema Ulici Nikola Šubić Zrinjski (Lenjinovo šetalište) i na taj način su u jednakoj visini sa svim objektima u ulici, te su od pojedinih i dosta niži. Dio koji je visine 25 m se nalazi na 1/3 objekta, orijentiran prema ulici Kneza Mihajla Viševića Humskog i od objekta na kontaktnoj susjednoj parceli odmaknut je 30 m, što po svim zakonskim standardima i urbanističkim parametrima  i kriterijima zadovoljava“, stajališta su iz Odjela za urbanizam Grada Mostara.

Upitani hoće li  obližnje kuće, od kojih neke i stogodišnjakinje biti uzdrmane obizorm da se ide u iskop podzemlja 17m ispod zemlje, navode da je neutemeljeno je stavljati u kontekst sigurnost u građenju za okolne postojeće objekte u doba suvremene tehnologije građenja imajući na umu da su geomehaničko ispitivanje tla i geomehanički elaborat sastavni dio projektne dokumentacije za ishođenje dozvole.

Na upit hoće li ovaj objekat narušiti arhitektonski skladu ovom dijelu grada obzirom da je nešto niži od Mepasa odgovaraju da se ta dva objekta, tj. centra ne mogu uspoređivati.

„U slučaju novoprojektiranog stambeno-poslovnog objekta bruto površina je nepunih 29 000m2 i katnosti P+3 (15,90m) u 2/3 objekta i 1/3 objekta katnosti P+6 (25,0 m). Stupanj izgrađenosti predmetne parcele je  0,49“, navode dalje.

Naglašavaju da je uz projektnu dokumentaciju dostavljen niz stručnih analiza fizičkog prostora, te spoznaje značenja i posebnosti istog, koje su prethodile izradi samog idejnog projekta.

„Smjernice za donošenje odluke idejnog rješenja uključile su procjene o kulturnoj, naslijeđenoj i povijesnoj važnosti ambijenta, kao i njegovoj općoj privlačnosti i stupnju vizualne dominantnosti. Analize su potvrdile da se vizualnim suprostavljanjem objekta napravio smislen potez, koji je potpuno različit od pojma ignoriranja postojećih objekata. Ustanovljavanje osjećaja vizualnog kontinuiteta ne znači istovremeno i balzamiranje susjedstva. Unošenje različitosti, inovativnosti i smisla za promjene su mogući procesi u okvirima konzistentnosti i vizualne tradicije“, navode dalje iz Grada Mostara. 

Izmještanje Liska groblja

Najdelikatniji dio ove priče svakako je izmještanje Liska harema/groblja koje se spominjalo u kontekstu gradnje u ovom dijelu, no iz Grada tvrde da to nije neophodno, ali da je neophodna rekonstrukcija prometnice.

„Groblje (harem) u Ulici Kneza M.V. Humskog ne predstavlja prostornu barijeru za izgradnju objekta. Potrebne su minimalne intervencije u rješavanju infrastrukturnih standarda koje Grad treba osigurati nevezano za ovaj projekt. Svjedoci ste da na tom dijelu sporedne prometnice nemamo riješenu dvotračnu prometnicu sa nogostupom, što je jedan od elemenata Stručne ocjene. Grad je pokrenuo poseban postupak za izdavanje odobrenja za rekonstrukciju tog dijela ulice, što je preduvjet za izdavanje odobrenja za navedeni stambeno poslovni objekt“, naveli su iz Odjela za urbanizam Grada Mostara.

Tko su investitori

Iza projektnog rješenja kao investitor se navodi tvrtka Niving. Osnivači te tvrtke su prema Registru poslovnih subjekata:

Iste osobe su i u osnivačkoj i upravljačkoj strukturi Ataca. Miru Musu pitali smo koji su planovi te tvrtke na predmetnoj lokaciji, kao i o tome ima li projekt podršku susjeda.

„Velika hvala na vašem interesu i pitanjima a ja kao investitor već dugi niz godina  na navedenoj lokaciji imam aspiraciju sa svojim partnerima graditi objekt koji će u cjelosti biti usaglašen na razini struke. Budući da već godinama poslujemo na razini regije sa apsolutnim uvažavanjem svih zakonskih odredbi istim  principom se vodimo i u cijelom ovom procesu. Tako smo u prvoj fazi angažirali profesionalni tim i struku za izradu idejnog projekta a u drugoj fazi smo završni projekt poslali  na adresu Odjela za urbanizam i građenje te čekamo odgovor struke za isti“, kazao je kratko dodavši da se nadaju da će konačno biti moguće graditi navedeni objekt u apsolutnom skladu sa svim urbanističkim propisima sto je i od samog početka bila naša želja i interes. 

Kako stvari stoje


Na predmetnoj lokaciji je na snazi je samo prostorni plan, režim je R1, a obavezna izradba regulacijskog plana. Plan je urađen u nacrtu i povučen s Vijeća 2012. i nije više vraćen. Povjerenstvo može dati mišljenje u tehničkom dijelu, no suglasnosti i dozvole neće moći biti izdane bez suglasnosti susjeda. A oni su protiv izgradnje, barem u ovom obujmu, što u konačnici znači da će se za Park centar morati naći kompromis u smislu redukcije projekta.

hercegovina.info

Kristina Perić
Autor 2.6.2022. u 12:16