ENG
‘Zemljišta na obali su silovana, a stanovi koje imamo su šrot’
Autor/ica
Povezani članci
Patrick Franolić (Foto: Nacional)
Na drugom danu osme međunarodne konferencije o hrvatskom tržištu nekretnina održano je nekoliko zanimljivh panela. Jedan od njih bio je i ‘REzgovor’ savjetnika za nekretnine koji je okupio nekoliko stručnjaka iz područja arhitekture i graditeljstva koji su iznijeli svoja mišljenja o stanju na hrvatskom tržištu nekretnina. Moderator i voditelj panela bio je Boris Andrić, konzultant iz tvrtke Jones Lang LaSalle d.o.o.
Na panelu su sudjelovali Patrick Franolić, direktor tvrtke Spiller Farmer d.o.o., Vedrana Likan, direktorica Colliers Internationala d.o.o., Dubravko Ranilović iz Kastel Nekretnina i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK te Petra Škevin iz tvrtke Filipović poslovno savjetovanje d.o.o.
Sudionici su se dotakli brojnih tema a uglavnom su se one odnosile na hrvatsko tržište nekretnina i prostorno planiranje, kao i mjere koje je potrebno poduzeti kako bismo privukli investitore.
Na samom početku panela voditelj Andrić sudionicima je postavio pitanje o tome koliko je hrvatsko tržište ovisno o globalnom tržištu i kako možemo poboljšati trenutnu situaciju.
Svoj je odgovor prvi dao Dubravko Ranilović, koji smatra kako je jedan od najvećih problema financijska ovisnost. Istaknuo je i kako pravila koja su se primjenjivala kod nekretnina nisu realna. Hrvatsko je tržište malo i mala smo zemlja, ali pametnim odlukama i mjerama bitno bismo mogli poboljšati situaciju, rekao je.
Problem hrvatskih nekretnina su loše lokacije i nekvalitetna građa
Patrick Franolić smatra da problemi postoje jer se puno nekretnina gradi na potpuno pogrešnim lokacijama. Takve se nekretnine potom ne mogu prodati jer su na lošim lokacijama i nekvalitetno su izgrađene, istaknuo je Franolić. Naši glavni kupci uglavnom dolaze iz Slovenije i Austrije, ali oni već imaju iskustva i žele male kuće po što nižim cijenama. Smatra kako će nekretnine koje se dosad nisu prodale i dalje ostati neprodane, misleći pritom na nekretnine i na obali i u Zagrebu. Zemljišta na obali su silovana a stanovi koje imamo su “šrot stanovi”.
Franolić ipak smatra kako interes investitora postoji i rasti će u budućnosti ukoliko krenemo u pravom smjeru i postavimo pravu strategiju.
Na pitanje kako će ulazak u Europsku uniju utjecati na interes investitora odgovorio je da su zainteresirane tvrtke već došle, a trebale bi doći i u budućnosti, osobito one manje. No ističe da se to neće dogoditi u sljedećih 12 mjeseci jer je većina tvrtki koja je to htjela već ušla na hrvatsko tržište. Da bismo privukli ostale i omogućili im ulazak na tržište potrebno je odrediti smjer razvoja i poduzeti neke konkretne korake.
Vedrana Likan (PXL)
Petra Škevin iz Filipović savjetovanja navela je kako se trenutno nalazimo na određenoj prekretnici u kreiranju projekata. Imali smo fazu koja je trajala od 1991. do 2004. i potom do 2008., a tada je nastupila kriza koja je donijela svoje. Projekti sada trebaju biti kreirani drukčije. Ističe da moramo usvojiti marketinšku strategiju kreiranja projekata misleći pritom da se tržište mora prilagoditi potrebama samih klijenata. Da bi se tržište prilagodilo, ponajprije je potrebno istražiti što korisnici zapravo žele i što im prostor mora pružiti. No ističe i kako su jedno želje a drugo cijene koje korisnici mogu platiti pa je potrebno uskladiti i te segmente. Istaknula je da projekti moraju biti društveno odgovorni – prihvaćeni od strane korisnika i uklopljeni u lokalno mjesto.
Vedrana Likan smatra da se previše uspoređujemo sa onim zemljama za koje nema logike da se s njima uspoređujemo. Kao najveći problem ističe nedostatak kontrole nad projektima i prevelike špekulacije te smatra da je potrebno kreirati neke nove zakone koji neće ograničavati investitore.
Kriza je loše utjecala na zelenu gradnju i ekološku osviještenost koja je u tim uvjetima bila potpuno izvan konteksta, no smatra da je zelena gradnja jedini model prema kojem se tržište mora razvijati u budućnosti. Društvena i ekološka odgovornost moraju biti uzete u obzir od strane kreatora projekata. Smatra kako zelena gradnja donosi veće vrijednosti investitorima a dugoročno se troškovi smanjuju i koristi su mnogo veće.
Ranilović je rekao kako se nada da će se ulaskom Hrvatske u EU povećati prisutnost stranih kompanija, no smatra da sve ovisi o samim korisnicima. Kriza nas je naučila neke lekcije a najvažnija je ta da se moramo prilagođavati tržištu. Oko 10.000 stanova koji zjape prazni potpuno su promašene investicije upravo zato jer investitori nisu pitali korisnike što žele.
Likan je istaknula kako nas je kriza sve educirala, a posebno kupce koji traže sve veću kvalitetu te pomno proučavaju detalje prije nego se odluče na kupnju. Likan je spomenula i popularnu “generaciju Y” te istaknula kako među njima postoje najveći potencijali suvremenog poslovanja. Definirajući na koga pritom misli istaknula je kako pripadnici te generacije imaju između 25-35 godina i predvodnici su trendova, stoga i uredski prostori moraju biti prilagođeni njihovim potrebama.
Dubravko Ranilović (PXL)
Škevin smatra kako se problemi ne odnose na samu nekretninu već i vanjski prostor oke pojedinih zgrada, prvenstveno na parkirna mjesta i prometnu infrastrukturu. Misli kako je urbanistički dio previše zanemaren pa je u sljedećoj fazi kreiranja projekata potrebno staviti naglasak i na taj problem.
Potrebno je i poboljšati komunikaciju između svih strana, posebno između korisnika i developera a tu glavnu ulogu imaju konzultanti koji su zaduženi za prenošenje informacija s tržišta. Tu se javlja i tzv. “problem kristalne kugle” jer je teško predvidjeti trendove, ali uz kvalitetnu se komunikaciju puno toga može naučiti, rekla je Škevin.
Likan je rekla da je potrebno surađivati i sa ljudima u politici koji moraju biti svjesni postojećih problema te pronaći adekvatna rješenja. Kao krucijalne stvari istaknula je edukaciju i komunikaciju.
U vezi projekta “Zagreb na Savi”, Škevin je istaknula kako pozdravlja tu ideju, ali realizacija mora biti kvalitetna. Projekt mora biti društveno prihvatljiv i ekonomski isplativ.
Uspoređujući hrvatsko tržište nekretnina sa svjetskim, Ranilović je rekao kako se cijene razlikuju a sve ovisi o kupovnoj moći građana određene zemlje. Istaknuo je ulogu države u smislu urbanizma i prostornog planiranja jer bez toga nema ničeg, a interesi investitora su parcijalni.
Smatra da je potrebno riješiti infrastrukturne probleme u gradu Zagrebu spominjući prugu koju je potrebno spustiti kao i užasne ceste koje treba popraviti. Ističe i kako kod investitora upravo postoji najveći interesi za infrastrukturne projekte. Trebamo razmišljati u širem spektru, rekao je. Grad ne zarađuje samo od investitora već i od toga što oni stvore. Trebalo bi obogatiti turističku ponudu i povećati broj zabavnih sadržaja u gradu.
Likan je istaknula kako bi država morala napraviti analizu vlastite imovine te odlučiti što zadržati a što prodati. Rejting koji su nam agencije dodijelile ne ide nam baš na ruku, no interes investitora postoji i u Europi i preko oceana, istaknula je Likan te napomenula da je potrebno promijeniti način razmišljanja, ali i sam mentalitet.
Što se tiče usporedbe hrvatskog tržišta nekretnina sa tržištem u regiji, prisutni su se složili oko toga da je situacija u Srbiji bolja, dok je u Bosni zbog unutarnjih problema nešto lošija.
Franolić je istaknuo da je situacija u Beogradu bolja jer su stvari bolje posložene. Potrošačka moć je manja, ali postoje samo dva šoping centra koja stoga imaju velik promet i investitori su puno zadovoljniji nego kod nas. Građevinske firme vole Beograd jer je cijeli postupak realizacije neke investicije puno jednostavniji i investitori točno znaju što smiju i pod kojim uvjetima mogu investirati.
U Sarajevu je situacija nešto kaotičnija nego kod nas, ponajprije zbog podjele zemlje na tri dijela što se jako osjeća i u ekonomskom smislu.
Likan je rekla da nas je Srbija pretekla jer su puno otvoreniji prema investitorima. Istaknula je da je svaku investiciju, da bi se donijela odluka o njenoj isplativosti, potrebno promatrati kroz 3 parametra, a to su dodatna vrijednost koju investicija stvara, radna mjesta koja otvara i nove platforme koje donosi tržištu (nove tehnologije, usluge i sl.).
Istaknula je i da bi nam Bosna mogla odnijeti velik dio kolača ukoliko se stabilizira. Hrvatska zbog viskoih nameta, cijena i komunalnih naknada nije stimulativna za stvaranje nove proizvodnje. Srbija je puno veća i jeftinija, što joj nosi brojne prednosti. Potrebno je usvojiti “custom-made” pristup, rekla je Likan.
Da bi se projekti pokrenuli i situacija poboljšala, potrebno je surađivati s vladom i ostvariti sinergiju vlade i arhitekata, ali i razviti populacijsku politiku.
Škevin je na samom kraju ponovno napomenula kako su komunikacija i edukacija zbilja važne, ali isto tako i diferencijacija tržišta jer moramo znati kome se obraćamo. U poruku upućenu kupcu moraju biti uključene i kvaliteta i stručnost.
Likan smatra da optimizam u budućnosti postoji, ali država mora preuzeti svoju ulogu u tom segmentu jer uloga kreiranja platforma od strane struke nije model koji bi bio održiv. Država je ta koja mora odrediti u kojem ćemo smjeru krenuti te dati tržištu smjer kojiće se bazirati na održivosti.
Autor/ica
